Quem diria? Seu servo, um fervoroso seguidor de ações e seus suculentos dividendos, finalmente sucumbiu às sereias de pedra!
Em alguns meses, vou trocar meu apartamento de 5 cômodos, que me custava 2.400 francos por mês, por um apartamento de 5,5 cômodos, que deve me custar entre 1.100 e 1.200 francos por mês (de acordo com minhas estimativas iniciais). Posso até cair para menos de 1.000 francos em alguns anos se decidir quitar parte da minha hipoteca.
Escolherei a combinação do meu financiamento imobiliário nos próximos dias, mas estou pensando em aplicar uma parte em 10 anos e a outra em Libor (que em breve será substituída por Saron). Alguma sugestão de proporção? Meio a meio? Um terço - dois terços?
Há vários anos venho pensando em me tornar proprietário de uma casa, mas nunca consegui me convencer. Devo admitir que as explicações do Jérôme em seu site e em seu e-book foram fundamentais para que eu finalmente decidisse dar esse passo. Obrigada, Jérôme, pelos seus sábios conselhos!
A Sra. Dividinde também queria uma mudança e ficou convencida pelos meus argumentos financeiros, bem como pelas vantagens deste apartamento, em particular: possibilidade de as crianças irem à escola a pé sem ter que atravessar a rua, vista aberta, luminosidade, segundo banheiro, garagem subterrânea, etc.
Eu liquidei todo o meu portfólio de ações para adquirir esta propriedade? imobiliária? Não, garanto que utilizei dinheiro inativo (meus segundo e terceiro pilares) para a maior parte do meu patrimônio.
Escolhemos um apartamento bastante simples e modesto, mas muito funcional e perfeitamente adequado ao gosto menos luxuoso da família Dividinde. O preço de compra razoável nos permitiu financiar este imóvel com aproximadamente 45% de capital próprio, reduzindo assim os encargos da hipoteca para um nível bastante razoável (embora aumentando nossos impostos) e evitando uma segunda hipoteca (mais cara e com amortização obrigatória).
Então, em breve, economizarei mais de 1.000 francos por mês no meu aluguel. Quem me conhece, pode imaginar em que esse dinheiro será investido!
A vida não é linda? 🙂
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Excelente dividendo, que boas notícias!!! Estou feliz por você, por você.
Por alguns dias eu fiquei pensando, ei, o dividende não "pôs" nada (desculpe o trocadilho ruim), já faz um tempo que ele deve estar tramando alguma coisa (ok, vou parar).
Este é um grande passo rumo à independência financeira e fico muito orgulhoso se consegui contribuir, mesmo que seja só um pouquinho. Além disso, você aproveitou a oportunidade para usar seus 2º e 3º pilares, então é um prêmio enorme.
Você não apenas reduz seus custos mensais com aluguel, mas se, como parece, você comprou por um bom preço, tudo bem para o futuro, porque não apenas seu dinheiro não estará mais investido em um fundo perdido, mas seu investimento aumentará em valor.
Por que você está falando em aumento de impostos? Você está se referindo aos impostos para quitar o seu 2º/3º pilar? Ou quer dizer que, se tivesse tomado mais empréstimos, pagaria ainda menos impostos?
Porque normalmente você deveria estar reduzindo sua conta de impostos graças ao seu empréstimo. E os impostos para saques do 2º/3º pilar são únicos e já teriam sido deduzidos quando você se aposentou oficialmente de qualquer maneira.
Resumindo, parabéns novamente por este grande passo 😉
Como você mencionou no final do artigo, você acabou de criar uma impressora para comprar ações 😉
Obrigado, Jérôme, estou muito feliz com esta decisão, que deve realmente acelerar meu caminho para a independência financeira! Também me orgulho de ter mudado de ideia, pois há alguns anos eu pensava que nunca me tornaria proprietário de uma casa (só os perus não mudam de ideia!).
Em relação aos impostos, de fato pagarei uma quantia significativa de uma só vez, com a retirada do 2º e 3º pilares. Isso é normal e não representa um problema para mim, já que, como você disse, eu teria pago esses impostos de qualquer maneira, e até muito mais (estou quebrando a progressividade do imposto).
Eu estava falando sobre os impostos que pagarei todo ano e que acredito que vão aumentar, já que o valor do aluguel será somado à minha renda (salário e dividendos), fazendo-a explodir.
Por outro lado, como escolhi deliberadamente fazer um financiamento imobiliário relativamente baixo (trago aproximadamente 45% de patrimônio líquido), acredito que a dedução dos juros da hipoteca e dos custos de manutenção não compensará esse aumento de impostos.
Parabéns! Feliz por você 🙂
Algumas pequenas observações/pensamentos:
1. Não tenho certeza se a Libor ainda é realmente vantajosa a longo prazo. Da última vez que pesquisei, com o Raiffeisen, a taxa de juros era de pelo menos 1%. Mas esta semana conversei com minha irmã, que também acabou de comprar um apartamento e conseguiu fixar sua taxa de juros em 0,9% em 10 anos com o fribenk.ch, um banco online. Se eu fosse você, analisaria tudo isso e a fixaria pelo maior tempo possível a uma taxa bem baixa.
2. Por que você investiria 45% de patrimônio líquido quando só precisa de 20? Seria melhor investir o mínimo na sua casa e investir o restante em imóveis ou ações que pagam dividendos (na minha opinião), o que reduziria ainda mais suas prestações mensais.
Bons pensamentos 😉
Nota A+!
Obrigado Sebastien pelo seu comentário!
Ponto 1:
Em relação às hipotecas, ainda não decidi qual a combinação desejada. O certo é que não gostaria de fixar tudo em 10 anos. Gostaria de ter pelo menos uma parte em Libor ou, no máximo, 5 anos para poder pagar uma parte através do 2º pilar nesse momento e, assim, reduzir ainda mais a minha dívida hipotecária.
Ponto 2:
Na minha situação pessoal, vi várias vantagens em exceder significativamente 20% de patrimônio líquido:
– Reduzir meus custos mensais com moradia o máximo possível, principalmente porque estou fazendo isso com fundos que já estão bloqueados (respectivamente, não disponíveis para investir no mercado de ações).
– Quero muito resgatar meu segundo pilar de uma só vez e temo que isso não seja possível em 10 ou 20 anos. Comprar um imóvel é uma forma indireta de receber esse dinheiro de uma só vez.
– Quero ter a liberdade de parar de trabalhar de 10 a 15 anos antes da idade oficial de aposentadoria, sem que o banco me obrigue a vender meu apartamento porque a hipoteca está muito alta naquela época em comparação com minha renda (passiva).
– Já tenho muito dinheiro investido na bolsa de valores. Investir uma grande quantia diretamente em imóveis me permite diversificar melhor meus investimentos.
1) Esta é a abordagem correta: misturar taxas com vencimentos diferentes, uma mais longa que a outra. Isso lhe dá flexibilidade e reduz o risco de timing ruim (você me dirá que, com as taxas atuais, esse risco não é muito alto, mas ainda dói ver as taxas caírem logo depois de bloqueá-las).
2) Sebastien e você estão certos. Com as taxas atuais, é melhor investir o mínimo de capital para manter seu dinheiro investido em outro lugar. Mas, por outro lado, graças aos imóveis, como o dividende menciona, você pode recuperar seus ativos confiscados pelo LPP, que atualmente rendem apenas miseráveis 1% (enquanto os imóveis estão a 5%). Então, não precisa pensar duas vezes...
1) Pessoalmente, tenho duas hipotecas para o meu RP, fixadas em 10 com uma diferença de 5 anos. Isso me permite saber exatamente quais são meus pagamentos mensais por 5 anos. Gosto dessa "segurança".
2) Você tem razão em querer sacar seu 2º pilar. Mas continuo convencido de que é melhor investir 50% do 2º pilar e 50% do caixa em ações e investir o restante disponível em imóveis. Imóveis rendem PELO MENOS 15% do capital investido usando a alavancagem da dívida hipotecária, o que ainda é muito melhor do que ações.
A pergunta que me fiz foi: eu preferiria economizar 200 ou 300 por mês em minhas prestações mensais de RP, ou preferiria investir 15% de RCI em outro apartamento e receber de volta 500 por mês, sabendo que este imóvel será meu até a minha morte e pertencerá aos meus descendentes depois... sem contar a inflação? A resposta era óbvia para mim.
Se o objetivo é comprar um segundo apartamento, como no seu caso, acho que a estratégia certa é não ultrapassar 20% de patrimônio líquido. Obrigado pelas explicações 🙂
O objetivo é alcançar a independência financeira... no meu caso, 20 anos antes da aposentadoria. Se meu plano der certo, estará bom em 5 anos (espero que menos ;))
Estou apenas me permitindo uma recuperação no que diz respeito a usar seu LPP ao máximo para comprar sua própria casa ou, melhor, recorrer a empréstimos, dadas as taxas baixas, e investir o mínimo possível de capital. A questão não é se um ou outro método é melhor do que o outro; o ideal é que você precise de ambos. Aproveite o uso do seu LPP, pelo menos em parte, para o seu próprio apartamento e, em seguida, contraia dívidas com o restante (apartamento próprio ou outros apartamentos). Uma dica: os ativos do LPP que você investir no seu apartamento podem permanecer lá se você se mudar e realocar este apartamento!
Gostaria de retornar à noção de retorno sobre o capital investido, abordada por Sébastien. Parece-me que este ponto merece ser explorado com mais profundidade para não induzir alguns leitores ao erro.
Também gosto de imóveis e entendo um pouco sobre o assunto, pois administro um condomínio e três apartamentos, dois dos quais são meus (além daquele em que moro). Também tive outro imóvel, que vendi. Acredito que o mercado imobiliário é essencial para quem almeja a independência financeira, especialmente porque permite, como mencionamos, 1) obter empréstimos a baixo custo e 2) recuperar o dinheiro roubado pelo LPP.
Dito isto, também não deve ser colocado num pedestal. É um dos ativos disponíveis, um dos muito bons, mas certamente não o mais eficiente a longo prazo. O retorno sobre o capital investido, especialmente se estivermos falando de 15%, pode dar uma imagem distorcida da realidade. De fato, essa noção, como Sébastien corretamente apontou, implica um efeito de alavancagem ligado à dívida que contraímos. Assim, comparamos os lucros obtidos com os aluguéis recebidos com o patrimônio investido no imóvel (e não com o valor do imóvel). É um pouco como o equivalente ao ROE no mercado de ações, cujos limites indiquei em meu último artigo sobre a GM. Dado que o patrimônio é de apenas 20%, é óbvio que o retorno aumenta. No entanto, os riscos também aumentam, e isso não deve ser esquecido, mesmo que o mercado imobiliário ainda tenha essa imagem de solidez sólida na Suíça. Não faz muito tempo, na década de 1990, a história era diferente. E nem estou falando de hipotecas subprime nos EUA.
Se quisermos comparar o retorno das ações com o do mercado imobiliário, temos que fazer isso para ambos sem alavancagem (não sou louco o suficiente para usar alavancagem em ações, mesmo que também seja possível). Nesse caso, o retorno do mercado imobiliário (renda de aluguel - sem ganhos de capital) é de cerca de 3,5% na cidade (com risco muito baixo de ter um imóvel vago) e 5% nos subúrbios (porque os preços de compra são mais baixos, mas com maior risco de vacância). O retorno das ações (dividendos - sem ganhos de capital) é historicamente em torno de 4,3% (S&P 500), mesmo que desde os anos 90 esses retornos tenham caído um pouco (empresas, especialmente as de tecnologia, preferem reinvestir em seu crescimento). Além disso, atualmente o retorno do mercado americano é de apenas 1,9% devido a uma alta incomum no mercado. No entanto, ainda não estamos longe dos rendimentos imobiliários, mesmo que o mercado esteja muito alto. Como alternativa, você pode investir em mercados menos populares, como o Japão, onde rendimentos de dividendos de 3 a 4% são a norma.
Notemos também, e talvez acima de tudo, que o retorno das ações está aumentando (aumenta em média 10% por ano), enquanto o do mercado imobiliário se mantém constante. As ações são, portanto, muito mais interessantes a longo prazo, como todos os estudos confirmam. Um retorno de 3% hoje vale quase 8% em dez anos, e assim por diante. Esse fenômeno é ainda mais verdadeiro se não falarmos apenas de retorno, mas também de retorno total (ganho de capital e retorno sobre o ativo), especialmente porque, na Suíça, os ganhos de capital no mercado de ações não são tributados, ao contrário dos ganhos no mercado imobiliário. O retorno total no mercado de ações gira em torno de 8-10% por ano em termos nominais e 6-8% em termos reais.
É claro que ações têm riscos e desvantagens, mas o mercado imobiliário também, talvez até mais. Como em qualquer investimento, esses riscos devem ser levados em consideração. Por exemplo:
– aumentos nas taxas de hipoteca
– habitação que permanece vaga por um longo período (sem rendimentos e sem hipotecas para pagar)
– rotatividade de inquilinos (se não houver gestão): trabalho significativo para o relatório de saída, possivelmente monitoramento de obras de renovação e busca de um novo inquilino, contrato, etc.
– processo lento e complexo para transações, envolvendo muitos atores (comprador, vendedor, banco, notário, registro de terras, autoridades fiscais)
– honorários advocatícios
– inadimplência de inquilinos, o mesmo problema que ocorre com imóveis vagos, com o acompanhamento administrativo adicional (se não houver administração) de lembretes, processo e despejo do inquilino. Sem mencionar os custos.
– trabalho administrativo, “bobologia” dos inquilinos, telefones, etc. (se não houver gestão)
– gestão: 5% de despesas. Ter gestão não significa ausência de preocupações/trabalho. Nem todas são excepcionais. Há muita gente nessa área...
– defeitos na propriedade, grandes obras a serem realizadas
– perda de valor do apartamento
– tributação (tudo é tributado no imobiliário! rendas, ganhos de capital, escrituras… maná dos céus para o Estado)-
– riscos naturais / terremotos / desastres / incêndio / danos causados pela água: certifique-se de estar bem segurado, sem cobertura insuficiente? E se o inquilino não puder mais morar lá? Contratar seguro contra perda de renda de aluguel?
A lista é longa e poderia continuar. Não quero te assustar; o mercado imobiliário também tem suas vantagens. Mas não é uma panaceia.
Abaixo, criei um exemplo para estimar o retorno sobre o capital investido em imóveis. Cheguei a um retorno de 8%, o que é consistente com os números apresentados por Stéphane Defferrard, Diretor Geral da DL Conseils en financement immobilier em Bilan (veja o link abaixo).
Para obter uma visão completa, fiz a estimativa para um horizonte de 20 anos, com duas hipotecas sucessivas de 10 anos. Calculei que as taxas aumentariam, o que é provável (na década de 1950, tínhamos taxas semelhantes, seguidas de um aumento de 20 anos). Taxas de 10 anos de 3 a 4% são bastante baratas do ponto de vista histórico. Também reduzi, na coluna "aluguéis reais", os aluguéis por um fator de 1,1%, correspondente à taxa média de vacância em Vaud + 0,5% de perdas/custos por inadimplência. Apliquei esta última taxa (0,5%) arbitrariamente e acredito que ela esteja certamente subestimada. Para o preço de compra e o aluguel, inspirei-me em alguns imóveis encontrados no mercado de Lausanne. Assim, obtive um rendimento bruto consistente de 3,8%, ligeiramente superior ao normal. Aumentei os aluguéis futuros quando as taxas de referência o permitiram. Presumi que a taxa negociada no banco fosse 0,25 ponto percentual menor que a taxa de referência. Percebemos que o retorno líquido antes dos impostos (comparado ao capital investido) é atrativo no início, graças à boa taxa bloqueada. Ele chega a subir por 10 anos, aproveitando o aumento dos aluguéis. No entanto, durante a negociação da nova taxa, o retorno cai quase pela metade. Observe que o proprietário, após dez anos, poderia esperar o aumento dos aluguéis para aumentar um pouco seu retorno. Ou ele poderia ficar desgostoso com o retorno líquido de 5% e querer vender. Mas os preços poderiam ter caído drasticamente devido ao aumento das taxas nos últimos anos. Ele não apenas venderia com prejuízo, mas, acima de tudo, perderia mais do que seu investimento inicial! Em outras palavras, ele teria perdido seu patrimônio e teria que adicionar mais dinheiro para quitar seu banco. Quase dois anos de aluguéis coletados seriam perdidos nesta simulação... Essa é a magia (negra) da alavancagem.
Certo, esse é só um exemplo. É possível que a realidade seja melhor. Mas também pode ser pior... Então, como sempre, uma palavra de ordem: DIVERSIFICAR.
Veja também o artigo de Bilan citado acima:
https://www.bilan.ch/immobilier/investir_dans_la_pierre_conseils
Obrigado, Jerome, por todas essas explicações! Quando você fala sobre rendimentos imobiliários (de 3,5 a 5%, dependendo da localização), você faz alguma distinção entre morar no apartamento ou alugá-lo? Não está muito claro para mim, especialmente porque as duas situações são muito diferentes.
Alguns riscos e custos são de fato muito diferentes nesses dois cenários. Estou pensando em particular em: nenhum risco de desocupação se você ocupar o imóvel, nenhum risco de não pagamento do aluguel, nenhum risco de grandes danos ao apartamento, nenhuma necessidade de pagar uma empresa de administração para cuidar dos inquilinos, etc.
Basicamente, parece-me que os riscos e retornos são tão diferentes nas duas situações que é difícil compará-las. É também por isso que me senti pronto para me tornar proprietário, mas não consigo imaginar comprar apartamentos para alugá-los. Quero me tornar um inquilino, não um administrador de imóveis!
Obviamente, a situação é muito diferente entre comprar uma casa própria e comprar com a intenção de alugar. Como você disse, alguns riscos desaparecem por si só quando você é quem mora lá! As preocupações são muito menores. Quanto ao retorno quando se trata do seu próprio apartamento, em última análise, é um pouco o mesmo que quando você o aluga, mesmo que você não precise pagar aluguel (mas seu ganho é justamente o aluguel que você deixa de pagar). Portanto, o retorno bruto é de 3,5 a 5%, dependendo da localização. O retorno líquido, levando em consideração encargos e juros, dependendo do capital investido, pode chegar a 8%. Ou até 9%, já que você não tem taxas de administração.
Quem pode me esclarecer sobre o seguinte ponto?
Você pode quitar uma parcela da hipoteca a cada 5 anos usando um pagamento antecipado do seu 3º pilar. O mesmo se aplica ao seu 2º pilar.
Por exemplo, você pode contratar duas hipotecas de prazo fixo de 5 e 10 anos e amortizá-las no vencimento com o seu 3º pilar. No entanto, você não pode fazer isso, por exemplo, com duas hipotecas de 5 e 8 anos.
Minha pergunta: É possível contornar essa restrição de 5 anos alternando entre o 2º e o 3º pilar? Por exemplo, contratando 3 hipotecas fixas de 6, 8 e 10 anos e pagando-as assim:
– após 6 anos: através do seu 3º pilar
– após 8 anos: através do seu 2º pilar
– após 10 anos: novamente através do seu 3º pilar.
Obrigado! 🙂
Correção: no meu exemplo seriam 5, 8 e 10 anos (não 6, 8 e 10).
Infelizmente, não posso responder a essa pergunta de forma definitiva. No entanto, eu diria a priori que você pode fazê-lo, pois a regra de saque de 5 anos se aplica à organização (fundo de pensão, banco ou seguradora) da qual você saca seu dinheiro para amortizar uma dívida. Eles não têm ideia do que você tem em outros lugares. Somente o banco emissor da sua dívida poderia bloquear a amortização, mas como a duração dos contratos é escalonada no seu exemplo, na minha opinião eles não têm nada a dizer.
Para ter certeza, você deve perguntar ao seu banqueiro.
Obrigado, Jerome, pela sua resposta. Pedirei mais confirmação ao banqueiro na minha próxima consulta.
Após obter informações do meu banco, confirmo a resposta de Jérôme.
Por exemplo, é possível amortizar uma parcela da hipoteca através do 2º pilar após 5 anos e outra através do 3º pilar após 6 anos.
Além disso, é permitido amortizar uma parcela por meio de uma conta do 3º pilar com o banco X e outra parcela, por exemplo, 1 ou 2 anos depois, por meio de uma conta do 3º pilar com o banco Y.
Por fim, algo que eu não sabia (mas provavelmente você já sabia): quando uma parcela da hipoteca atinge o vencimento, você pode escolher pagar apenas uma parte dela naquele momento (eu achava que uma parcela que atingisse o vencimento tivesse que ser paga integralmente ou estendida novamente).
Olá a todos! Com o objetivo de me tornar proprietário de um imóvel, vi que podemos penhorar nossa carteira de títulos por meio de um "empréstimo Lombard". Alguém já utilizou esse tipo de empréstimo? É uma opção interessante considerando as taxas atuais? Ficarei feliz em ler suas experiências e comentários sobre o assunto. Obrigado.
Desculpe, AGU, não tenho experiência com empréstimos Lombard. Mas por que não aproveitar essa compra para sacar do seu segundo pilar sem ter que esperar até a aposentadoria? De qualquer forma, me parece mil vezes mais interessante do que penhorar sua carteira de ações.
Usei o crédito Lombard há muito tempo, mas era para comprar outros títulos. Essa abordagem continua questionável, pois está sujeita a chamadas de margem caso os ativos dados como garantia se desvalorizem, o que pode acontecer facilmente com ações.
Eu não sabia que era possível fazer isso com imóveis e até me parece um pouco estranho como abordagem (colocar ativos bastante voláteis como garantia para comprar um imóvel menos volátil).
Como dividendo, a solução do segundo pilar me parece muito mais interessante, sob todos os pontos de vista. Você ganha em todas as frentes (exceto impostos – mas você mudaria para isso mais tarde, de qualquer forma).
O uso do segundo pilar está, obviamente, planejado. Eu estava pensando que, se eu pudesse ter um pouco mais, mantendo meu portfólio e seus retornos, e pudesse comprar um imóvel um pouco maior, melhor localizado ou mais recente, poderia valer a pena... Obrigado mesmo assim pelas respostas rápidas 🙂
Você também pode usar seu terceiro pilar, se tiver um.
Um artigo interessante sobre a proposta de abolição do valor do aluguel:
https://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/information/magazine/2021/abolition-of-imputed-rental-value-what-happens-next.html
Se isso passar, nos levará a pagar nossas dívidas!
Claramente! Sou totalmente a favor da abolição desse valor de aluguel, que é uma aberração suíça estúpida. Se for aprovado, vou correr para injetar dinheiro de volta no meu segundo pilar para pagar minha hipoteca!
Concordo com você. Nunca entendi o sentido dessa história. É uma aberração econômica, que incentiva as pessoas a nunca pagarem suas dívidas (não é à toa que essa peculiaridade existe na Suíça – com o lobby bancário). A única coisa que faz sentido é a possibilidade de deduzir os reparos, mas se o valor do aluguel cair, aceito com prazer).