Analyse SF Urban Properties (SFPN) : foncière suisse à dividende stable

Article original rédigé par dividinde en janvier 2018, mis à jour par mes soins en décembre 2025

SF Urban Properties AG (ticker SFPN, anciennement Swiss Finance & Property Investment) est une société immobilière zurichoise fondée en 2001, présente dans toutes les régions suisses avec une concentration particulière sur Zurich et Bâle. Avec une capitalisation boursière de 330 millions CHF et un portefeuille immobilier évalué à environ 520 millions CHF, cette foncière de taille modeste mérite-t-elle l'attention des investisseurs FIRE orientés dividendes ?

Portefeuille immobilier et activité

Le portefeuille immobilier de SF Urban Properties a connu une croissance remarquable depuis sa création, passant de 276 millions CHF en 2012 à 520 millions CHF aujourd'hui. L'immobilier commercial représente environ deux tiers des actifs, le reste étant constitué de résidentiel. Le taux de vacance s'établissait à 1.4% fin 2024.

Performance financière et rentabilité

Les chiffres financiers récents révèlent une situation intéressante. Le chiffre d'affaires s'élève à 59.93 millions CHF (TTM) contre 51.94 millions CHF pour l'exercice fiscal clos le 31 décembre 2024, soit une croissance de 15.04% sur 12 mois glissants mais seulement 0.14% sur l'exercice fiscal complet. La différence s'explique par un excellent premier semestre 2025.

La rentabilité impressionne davantage : le bénéfice net atteint 30.79 millions CHF (TTM) contre 15.97 millions CHF pour l'exercice 2024. Cette explosion de 325% du bénéfice sur 12 mois glissants s'explique par un retournement spectaculaire des réévaluations immobilières : SF Urban Properties a enregistré des revalorisations positives de 4.3 millions CHF en 2024, après avoir subi des dépréciations de 18.6 millions CHF en 2023, soit un swing comptable de 22.9 millions CHF. À noter que le bénéfice net hors effets de réévaluation s'est établi à 12.5 millions CHF en 2024, en recul de 16.7% par rapport à l'exercice précédent, reflétant une performance opérationnelle plus modeste malgré la hausse des revenus locatifs.

Les marges de SF Urban Properties surpassent largement la moyenne du secteur :

• Marge brute de 57.22% (TTM) contre 54.87% pour l'industrie
• Marge opérationnelle de 46.91% (TTM) contre 26.37% pour l'industrie
• Marge nette de 51.38% (TTM) contre 16.32% pour l'industrie

La rentabilité des fonds propres (ROE) s'établit à 8.16% (TTM), supérieure à la moyenne sectorielle de 3.68%, mais en retrait par rapport aux 10.6% affichés en 2017. Ce recul s'explique par l'augmentation de la base de capitaux propres suite à la croissance du portefeuille.

Valorisation et ratios financiers

Au cours actuel de 98.40 CHF, SF Urban Properties présente des ratios de valorisation attractifs :

• P/E de 10.71 (TTM) contre 15.27 pour l'industrie
• P/B de 0.86 contre 0.98 pour l'industrie
• P/S de 5.50 (TTM) contre 4.56 pour l'industrie

Au cours actuel de 98.40 CHF, SF Urban Properties présente une valorisation attractive. Le ratio cours/valeur comptable (P/B) de 0.86 indique une décote de 14%, cohérente avec la décote de 11.7% par rapport à la valeur nette d'inventaire (NAV) de 111.47 CHF par action au 31 décembre 2024. La NAV, qui reflète la valeur de marché du portefeuille immobilier évalué à 786.8 millions CHF, constitue la métrique de référence pour valoriser les foncières. Cette décote de 12-14% contraste avec la prime de moins de 3% observée en 2018, offrant ainsi un point d'entrée plus favorable pour l'investisseur.

Le ratio dette/fonds propres de 1.08 (dernier trimestre) reste raisonnable pour une foncière, bien que légèrement supérieur à la moyenne sectorielle de 0.80. La couverture des intérêts de 5.75x (TTM) contre 1.68x pour l'industrie démontre une capacité confortable à honorer les charges financières.

Politique de dividende

Le dividende annuel indiqué s'établit à 3.65 CHF par action, soit un rendement de 3.71% au cours actuel de 98.40 CHF. Ce rendement dépasse la moyenne sectorielle de 3.28% et reste attractif dans l'environnement de taux actuel.

L'avantage fiscal majeur persiste : le dividende est versé à partir des réserves de capitaux et reste donc non imposable pour les actionnaires suisses. Cette caractéristique améliore considérablement le rendement après impôt comparé aux dividendes ordinaires.

Toutefois, la croissance du dividende sur 5 ans affiche 0.00%, une donnée qui contredit la narrative de croissance continue.

Solidité financière et scores

Le Piotroski F-Score de 5 sur 9 indique une qualité financière moyenne, sans signaux d'alerte majeurs mais sans excellence non plus. L'Altman Z-Score de 0.97 place techniquement la société dans la zone de détresse, mais ce ratio est peu pertinent pour les foncières dont le modèle économique repose sur des actifs immobiliers à fort levier financier plutôt que sur des flux de trésorerie opérationnels élevés.

Performance et risque

Les performances boursières récentes restent modestes, mais correctes :

• +2.71% sur 26 semaines
• +5.13% sur 52 semaines

Depuis l'analyse de dividinde en janvier 2018, jusqu'en décembre 2025, SF Urban Properties a généré un rendement annualisé total (dividendes compris) de 4.42%, sous-performant le marché suisse (EWL) qui a affiché 5.71% sur la même période. Toutefois, avec un drawdown maximal de -22.12% contre -29.33% pour le marché, la société a offert une volatilité réduite.

Le beta de 0.32 et la volatilité annuelle de 10.80% confirment le profil défensif de l'action, adaptée aux investisseurs recherchant la stabilité plutôt que la croissance explosive.

Perspectives d'investissement

SF Urban Properties représente une option viable pour l'investisseur FIRE orienté revenus passifs qui privilégie :

• Un dividende stable et non imposable de 3.7%
• Une volatilité réduite (beta 0.32)
• Une décote de 14% sur la valeur comptable
• Une exposition à l'immobilier suisse commercial et résidentiel

Les limitations incluent :

• Une croissance du dividende nulle sur 5 ans
• Une taille modeste (330M CHF de capitalisation) limitant la liquidité
• Une sous-performance relative au marché suisse (+4.42% vs +5.71% annualisé)
• Un levier financier légèrement supérieur à la moyenne sectorielle

À 98.40 CHF, l'action offre une valorisation raisonnable mais pas exceptionnelle. L'investisseur doit accepter un compromis : sécurité et revenus stables contre croissance limitée du capital.

Pour un portefeuille FIRE cherchant une exposition défensive à l'immobilier suisse avec optimisation fiscale, SF Urban Properties mérite considération dans une allocation minoritaire. Pour un investisseur recherchant croissance du capital ou revenus croissants, d'autres alternatives offrent probablement de meilleures perspectives.

Conclusion

SF Urban Properties (anciennement SFPI) reste une foncière suisse solide offrant un dividende stable non imposable et une volatilité réduite. La valorisation à 0.86x la valeur comptable présente une légère décote, mais la sous-performance historique relative au marché et la stagnation du dividende tempèrent l'enthousiasme. Une position défensive acceptable pour diversification immobilière, sans constituer une opportunité exceptionnelle.

Sources et données

Données financières : FactSet (décembre 2025)

Informations société : rapports annuels SF Urban Properties AG