Zug Estates Holding SA gère un portefeuille immobilier de 1.92 milliard de CHF concentré sur le canton de Zoug. Sept ans après notre recommandation d’achat de 2018, le bilan est mitigé: l’action a progressé de 38% mais n’a pas battu le marché suisse (+55%). Le taux de vacance exceptionnel de 0.9%, un ROE de 9.1% et une structure financière solide (56.4% de fonds propres) témoignent de la qualité de l’entreprise. Les résultats 2024 affichent un bénéfice net de 58.7 millions (exercice fiscal) grâce aux gains de réévaluation. Les projets de développement S43/45 et Metalli Living Space offrent des perspectives de croissance. La valorisation actuelle avec une légère prime sur la VNI après impôts latents et un dividende modeste de 2.18% laisse peu de marge de sécurité pour les nouveaux investisseurs.