Mobimo Holding : analyse d’une foncière suisse solide

Article original rédigé par dividende en janvier 2018, mis à jour par mes soins en décembre 2025.

Mobimo Holding : un acteur majeur de l'immobilier suisse

Fondée en 1999 à Lucerne, Mobimo Holding SA est cotée à la bourse suisse (SIX) depuis 2005. Son nom provient de la contraction des termes allemands "mobile" et "Immobilien" (l'immobilier mobile), reflétant la philosophie d'adaptabilité de l'entreprise.

Avec une capitalisation boursière de 2.55 milliards de francs et un portefeuille immobilier valorisé à 3.8 milliards de francs (fin 2024), Mobimo occupe la quatrième position du marché helvétique, derrière Swiss Prime Site, PSP Swiss Property et Allreal. L'entreprise emploie 161 collaborateurs et opère exclusivement sur le marché suisse, se concentrant sur les centres économiques de Zurich, Lausanne/Genève, Bâle, Lucerne/Zoug, Aarau et Saint-Gall.

Un positionnement équilibré et stratégique

Le portefeuille de Mobimo se distingue par son équilibre entre différentes classes d'actifs. Contrairement aux leaders du secteur Swiss Prime Site et PSP Swiss Property, fortement exposés aux bureaux et surfaces commerciales, Mobimo maintient une exposition significative à l'immobilier résidentiel. Cette stratégie s'avère judicieuse dans le contexte actuel où le segment résidentiel démontre une résilience supérieure face aux transformations du marché du travail (télétravail, optimisation des surfaces de bureau).

L'entreprise opère à travers deux divisions complémentaires : la Gestion de portefeuille, qui assure la détention et la gestion à long terme des immeubles, et le Développement, responsable de l'acquisition de terrains, de la construction et de la vente d'immeubles résidentiels. Cette approche intégrée permet à Mobimo de générer des revenus à la fois récurrents (loyers) et ponctuels (ventes de développements).

Performance financière : résultats solides

L'exercice 2024 marque une année de consolidation pour Mobimo, avec des résultats financiers démontrant la solidité du modèle d'affaires.

Tableau récapitulatif des données financières

Les revenus locatifs 2024 se sont établis à 123.6 millions de francs (selon le rapport annuel), en léger recul de 1.6% par rapport à 2023. Cette baisse s'explique par la vente de certains immeubles en 2023 et au début 2024, notamment à Genève et Kreuzlingen. Toutefois, le résultat net des projets de développement et des ventes a bondi de 21.4% pour atteindre 33.0 millions de francs, compensant largement cette diminution.

La rentabilité des fonds propres (ROE) de 8.87% (TTM) se situe dans le haut de la fourchette historique de 6-8% observée ces dernières années, et surpasse largement la moyenne sectorielle de 3.68%. Ce niveau de profitabilité reste remarquable pour une société immobilière, témoignant d'une gestion efficace des actifs.

Marges opérationnelles et impact des réévaluations

Les marges de Mobimo se distinguent nettement de la moyenne sectorielle :

• Marge brute (TTM) : 60.74% vs 54.87% pour le secteur
• Marge opérationnelle (TTM) : 46.41% vs 26.37% pour le secteur
• Marge nette (TTM) : 55.79% vs 16.32% pour le secteur

Point important : La marge nette supérieure à la marge opérationnelle (55.79% vs 46.41%) s'explique par les réévaluations positives du portefeuille immobilier, caractéristique normale des sociétés immobilières. Ces gains de réévaluation, qui reflètent l'appréciation de la valeur des actifs, sont exclus de l'EBIT mais inclus dans le bénéfice net. Le bénéfice d'exploitation (EBIT) hors réévaluations, qui mesure la performance opérationnelle pure, a progressé de 1.1% à 128.4 millions de francs en 2024.

Ces performances opérationnelles s'expliquent par la qualité des actifs détenus, leur localisation dans les centres économiques suisses, et l'efficacité de la gestion locative et des projets de développement.

Gestion locative et taux de vacance

Le taux de vacance constitue un indicateur clé de performance pour toute foncière. Mobimo affiche une nette amélioration avec un taux de 3.7% fin 2024, contre 4.1% fin 2023 et 4.9% mi-2017. Cette progression témoigne d'une gestion locative efficace.

Selon le directeur financier Jörg Brunner, une grande partie des surfaces vacantes concerne des places de parking et des espaces de stockage, soit des locaux annexes moins critiques que les surfaces principales. Pour 2025, l'entreprise anticipe une légère remontée du taux de vacance à environ 4%, en raison notamment des ventes immobilières récentes et de la baisse attendue du taux d'intérêt de référence dans le résidentiel.

Structure financière et solidité du bilan

Le ratio de fonds propres de 48.3% (légèrement en retrait par rapport aux 48.9% de 2023) reste solide et témoigne d'une structure financière saine. La capacité de couverture des intérêts de 5.02x, bien supérieure à la moyenne sectorielle, démontre la robustesse financière de Mobimo face aux fluctuations des taux d'intérêt.

En janvier 2025, Mobimo a émis une obligation verte de 120 millions de francs à taux fixe (coupon de 1.35%, maturité 6.2 ans), dont le produit finance des projets immobiliers durables. Cette émission s'inscrit dans la stratégie ESG de l'entreprise, qui a réduit ses émissions de CO₂ de 8% en 2024 et maintient 59% d'énergie renouvelable dans ses besoins énergétiques totaux.

Dividendes : premier relèvement depuis 2014

L'annonce majeure de février 2025 concerne le relèvement du dividende à 10.25 francs par action, marquant la première augmentation depuis 2014. Cette décision, saluée par les analystes, reflète la confiance du management dans les perspectives futures.

Le rendement du dividende de 2.92%, bien qu'inférieur à la moyenne sectorielle, s'accompagne d'un payout ratio très conservateur de 22.06%. Cette politique prudente offre une marge de manœuvre importante pour de futures augmentations. À titre de comparaison, la croissance du dividende sur 5 ans de +0.24% contraste favorablement avec la baisse moyenne sectorielle de -27.59%.

Le shareholder yield global (dividendes + rachats d'actions) atteint 4.43%, reflétant une politique de rémunération attractive pour les actionnaires dans un environnement de taux bas.

Valorisation et prime de marché

Au cours actuel de 351.50 francs (début décembre 2025), Mobimo présente les ratios de valorisation suivants :

• P/E (TTM) : 15.06 (vs 15.36 pour le secteur)
• P/B : 1.30 (vs 0.98 pour le secteur)
• P/S (TTM) : 8.40 (vs 4.58 pour le secteur)
• P/FCF (TTM) : 33.44 (vs 17.43 pour le secteur)

Le ratio Price-to-Book de 1.30 indique que l'action se négocie avec une prime de 30% sur la valeur comptable, soit un niveau plus élevé que la moyenne sectorielle. Cette prime s'explique par la qualité du portefeuille, la localisation des actifs et les perspectives de développement.

Les scores financiers confirment la solidité de l'entreprise : Piotroski F-Score de 6/9 et Altman Z-Score de 1.45. Ce dernier, bien qu'en zone de vigilance (entre 1.1 et 2.6), reste acceptable pour une foncière dont le modèle d'affaires repose sur l'endettement immobilier.

Performance boursière et volatilité

Sur l'année écoulée, l'action Mobimo a enregistré une performance de +22.90%, surperformant l'indice des sociétés immobilières suisses. La volatilité annuelle contenue à 12.73% et un bêta de 0.14 confirment le profil défensif de l'action, caractéristique appréciée des investisseurs recherchant stabilité et revenus réguliers.

Pipeline de développement et perspectives 2025

Mobimo dispose d'un pipeline de développement substantiel qui soutiendra la croissance future des revenus locatifs. Les projets à Lausen (sud de Bâle) et Aarau, dont l'achèvement est prévu pour 2026, viendront renforcer les revenus locatifs. L'entreprise a également lancé son premier projet de propriétés par étage en Suisse romande.

L'acquisition en 2024 d'un nouveau site près de Zurich témoigne de la stratégie de croissance continue, concentrée sur les localisations premium dans les centres économiques suisses.

Pour 2025, le management table sur des revenus locatifs légèrement inférieurs à ceux de 2024 en raison des ventes immobilières récentes. Toutefois, l'environnement de taux d'intérêt favorable devrait soutenir le marché immobilier et faciliter les opérations de développement.

Contexte du marché immobilier suisse

Le secteur de l'immobilier coté suisse connaît un retour en grâce après deux années difficiles (2022-2023) marquées par la hausse des taux d'intérêt. En 2024, les fonds cotés ont affiché une performance de +7.0%, tandis que les sociétés cotées ont progressé de +8.9%.

Le cycle de baisse des taux initié par la Banque Nationale Suisse en mars 2024 redynamise le secteur. Les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté de +3.1% pour les maisons et +2.7% pour les appartements en PPE en 2024, avec une demande qui se redresse progressivement.

Le positionnement de Mobimo, avec son exposition équilibrée entre résidentiel et commercial, lui permet de bénéficier de la résilience du segment résidentiel tout en profitant du potentiel de revalorisation du commercial dans les emplacements premium.

Analyse et recommandation

Mobimo présente un profil d'investissement attractif pour les investisseurs recherchant une exposition au marché immobilier suisse avec un équilibre risque/rendement favorable. Les points forts incluent :

• Portefeuille de qualité en croissance constante
• Rentabilité des fonds propres supérieure à la moyenne sectorielle (8.87% vs 3.68%)
• Structure financière saine avec ratio de fonds propres de 48.3%
• Amélioration du taux de vacance (3.7% vs 4.9% en 2017)
• Premier relèvement du dividende depuis 10 ans, avec payout ratio conservateur de 22%
• Pipeline de développement solide pour soutenir la croissance future
• Exposition équilibrée résidentiel/commercial offrant résilience et potentiel
• Engagement ESG concret (réduction CO₂, obligation verte)

Les points d'attention concernent :

• Valorisation légèrement supérieure à la moyenne sectorielle (P/B de 1.30 vs 0.98)
• Dividend yield modeste à 2.92%, inférieur à la moyenne sectorielle de 3.25%
• Perspectives 2025 de revenus locatifs en légère baisse
• Taille plus modeste que les leaders SPS et PSP (moins de liquidité)

Au cours actuel de 351.50 francs, l'action Mobimo se négocie avec une prime justifiée par la qualité des actifs et les perspectives de développement. Pour les investisseurs l'ayant déjà en portefeuille, la conservation s'impose. Pour de nouveaux achats, l'action peut être considérée dans une optique de long terme, en particulier dans un contexte de baisse des taux qui devrait soutenir les valorisations immobilières.

Mobimo fait partie de ces valeurs solides et peu volatiles que l'on peut conserver durablement dans un portefeuille FIRE orienté dividendes, offrant à la fois stabilité et potentiel d'appréciation modéré. Le profil défensif (bêta de 0.14) en fait un excellent complément aux positions plus cycliques.

Foire aux questions (FAQ)

Mobimo est-elle une bonne action à dividende ?

Mobimo offre un dividende de 10.25 francs par action (rendement de 2.92%), avec un payout ratio très conservateur de 22%. L'entreprise a relevé son dividende pour la première fois depuis 2014, signalant une amélioration des perspectives. Bien que le rendement soit inférieur à la moyenne sectorielle (3.25%), la marge de progression est importante et la stabilité du dividende attractive pour un investissement FIRE de long terme.

Quelle est la position de Mobimo sur le marché immobilier suisse ?

Mobimo occupe la quatrième position parmi les sociétés immobilières cotées suisses, derrière Swiss Prime Site (portefeuille de ~10 milliards), PSP Swiss Property (~10 milliards) et Allreal. Avec un portefeuille de 3.8 milliards de francs et une capitalisation de 2.55 milliards, Mobimo se distingue par son positionnement équilibré entre résidentiel et commercial, contrairement aux leaders plus exposés aux bureaux.

Le taux de vacance de Mobimo est-il préoccupant ?

Non, au contraire. Le taux de vacance de 3.7% fin 2024 est en nette amélioration par rapport aux 4.9% de mi-2017. Ce niveau est maîtrisé, d'autant que les surfaces vacantes concernent principalement des parkings et espaces de stockage. Une légère remontée à 4% est anticipée en 2025, principalement due aux ventes d'immeubles récentes, ce qui reste tout à fait acceptable.

Mobimo est-elle bien positionnée face à la transition énergétique ?

Oui, Mobimo démontre un engagement concret en matière de durabilité : réduction de 8% des émissions de CO₂ en 2024, 59% d'énergie renouvelable, sept nouvelles installations photovoltaïques en 2024, et émission d'une obligation verte de 120 millions de francs en janvier 2025. Le taux de certification énergétique du portefeuille atteint 50%, avec satisfaction des employés de 96%.

L'action Mobimo est-elle volatile ?

Non, l'action Mobimo présente un profil très défensif avec une volatilité annuelle contenue à 12.73% et un bêta de 0.14 (l'action bouge 7 fois moins que le marché). Cette faible volatilité en fait une valeur adaptée aux investisseurs FIRE recherchant stabilité et revenus réguliers, avec la possibilité de "dormir sur ses deux oreilles" comme évoqué dans l'article original de 2018.

Quelles sont les perspectives pour 2025-2026 ?

Mobimo table sur des revenus locatifs légèrement inférieurs en 2025 en raison des ventes immobilières de 2024. Toutefois, l'achèvement des projets à Lausen et Aarau en 2026 viendra renforcer les revenus locatifs. L'environnement de taux favorables (BNS ayant abaissé son taux de 1.75% à 0.5% en 2024) devrait soutenir le marché immobilier. Le management reste optimiste sur la pérennité des revenus issus du développement.

Sources et données

Données financières et ratios de valorisation : FactSet (données au 31 décembre 2024 et 30 juin 2025).

Sources officielles consultées :

• Mobimo Holding AG - Rapport annuel 2024, publié le 14 février 2025 (https://www.mobimo.ch/en/investors/reporting)
• Mobimo Holding AG - Résultats semestriels 2024 (https://www.mobimo.ch/en/investors/reporting)
• Mobimo Holding AG - Rapport de durabilité 2024 (Sustainability Report 2024)

Sources médias et analyses sectorielles :

• Zonebourse - "Mobimo choie ses actionnaires après un bénéfice en hausse en 2024", 14 février 2025 (Zonebourse)
• Allnews - "Mobimo accroît son bénéfice annuel", 14 février 2025 (Allnews)
• Immoday - "Quelles perspectives 2024/2025 pour l'immobilier suisse indirect ?" (Immoday)
• Julius Baer - Rapport sur le marché immobilier suisse, T1 2025 (Julius Baer)
• Wüest Partner - Marché immobilier suisse 2024 (Wüest Partner)
• Neho - Baromètre du marché immobilier suisse T3 2024 (Neho Compass)
• Zonebourse - "Le groupe immobilier suisse Mobimo émet un emprunt vert de 120 millions de francs suisses", 14 janvier 2025 (Zonebourse)

Données de marché : SIX Swiss Exchange, Google Finance (cours au 7 décembre 2025).