Immobilier vs Bourse : 20 ans d’expérience, chiffres réels

Mise à jour : avril 2026

Immobilier ou bourse ? Ce débat enflamme les discussions depuis des décennies. Parlons de vrais calculs — ceux qui incluent TOUS les frais cachés, le temps investi, et la fiscalité. J'ai possédé jusqu'à 4 biens immobiliers ET je possède également un portefeuille boursier conséquent. Avec plus de 20 ans d'expérience des deux côtés, voici mon retour d'expérience, chiffres à l'appui.

1. Pourquoi ce débat est mal posé

La plupart des comparaisons immobilier vs bourse sont biaisées dès le départ. Les pro-immo oublient les coûts cachés. Les pro-bourse ignorent l'effet de levier bancaire. Personne ne valorise correctement le temps investi.

Mon approche dans cet article :

• Calculs nets : tous frais inclus (gestion, entretien, vacance, fiscalité…)
• Temps valorisé : gestion locative = tracasseries, même avec un mandat de gestion
• Expérience réelle : j'ai possédé 4 biens immobiliers, vendu 2, gardé 2 (dont ma résidence principale)

Je ne suis ni pro-immo ni pro-bourse. J'aime les deux, mais pour des raisons très différentes.

2. Immobilier locatif : les chiffres réels

Commençons par démystifier l'immobilier. On parle souvent de "rendement brut", mais beaucoup moins de rendement net après TOUS les frais.

Rendement brut vs net : l'écart énorme

Pour avoir une vue globale du sujet, je prendrai deux exemples très différents. Le premier se base sur un bien situé en France (Paris), tiré de plusieurs informations glanées en ligne. Merci à mes lecteurs français de me corriger en commentaire le cas échéant. Le deuxième est tiré de ma propre expérience avec quatre biens en Suisse (Valais).

Appartement Paris

Voici l'exemple du bien parisien :

• Superficie : environ 50 m²
• Prix d'achat : 500'000 €
• Loyer réaliste : 31 €/m²/mois × 50 m² = 1'550 €/mois
• Loyers annuels : 1'550 € × 12 = 18'600 €
• Rendement brut : 18'600 € ÷ 500'000 € = 3.7%
• Après charges réelles, rendement net réel : 1.6%

Appartements Valais

En Suisse, j'ai effectué une comparaison similaire à partir de ma propre expérience avec 4 biens immobiliers en Valais. Évidemment, le prix d'achat, les loyers et la structure des frais diffèrent sensiblement de l'exemple parisien. Toutefois, in fine, les rendements bruts et nets ne sont pas si éloignés :

Moyenne 4 biens Valais	Pourcentage
Rendement brut	3.75%
Rendement net réel	2.3%

Le rendement net de l'exemple valaisan est légèrement plus élevé qu'à Paris, mais on reste dans les deux cas avec des chiffres relativement proches et plutôt bas.

Constat universel : partout, le rendement net représente environ 50 à 60% du brut une fois tous les frais comptabilisés.

Le rendement net n'explique pas tout

Ces résultats décevants ne plaident a priori pas pour l'immobilier. Comment expliquer alors que de nombreuses fortunes se sont construites à partir de cet actif ?

Nos deux exemples donnent un rendement net réel moyen d'environ 2%. C'est à peine moins que le rendement en dividendes d'un fonds indiciel suisse (CHSPI : 2.4%) ou français (CAC : 2.9%).

On investit en bourse pas uniquement pour les dividendes, mais aussi pour la plus-value — et c'est exactement pareil avec l'immobilier. Les loyers sont l'équivalent des dividendes, et la pierre, comme les actions, prend de la valeur sur le long terme.

Les prix de l'immobilier en Suisse suivent une évolution régulière. À l'aide de mes calculateurs financiers, j'ai estimé qu'elle se monte à 3.7% par an. Si on y ajoute le rendement net réel estimé ci-dessus (2.3%), on arrive à un Total Return de 6% par an (ce qui est aligné avec mes backtests sur l'immobilier helvétique).

Le levier bancaire : le vrai avantage de l'immobilier

L'immobilier possède un avantage structurel majeur : le levier bancaire. Grâce à des taux d'intérêt bas, la Suisse est particulièrement intéressante. Pour un bien de rendement (c'est-à-dire mis en location), vous devez disposer de 25% de fonds propres. Ainsi, avec 200'000 CHF de capital, vous contrôlez un actif de 800'000 CHF.

Mais attention : le levier amplifie aussi les pertes. Si la valeur de votre bien baisse (rare mais possible), vous perdez sur la totalité de la valeur, pas juste votre apport. Et vous continuez à rembourser le crédit. Non seulement vous pourriez vendre à perte, mais vous pourriez même devoir rajouter de l'argent pour rembourser votre banque.

Effet du levier sur le rendement

J'avais réalisé une estimation en 2019 qui donnait des chiffres similaires à ceux articulés par Stéphane Defferrard, dans un article de Bilan de 2016 : grâce à l'emprunt, le retour sur fonds propres peut monter jusqu'à 8%. Ceci sans compter les plus-values.

De ce point de vue, l'immobilier en Suisse est mieux loti qu'en France, car les taux d'intérêt y sont nettement plus bas. C'est une des raisons pour lesquelles les foncières helvétiques sont particulièrement performantes.

Effet du levier sur les plus-values

Si on reprend l'exemple de notre investissement initial de 200'000 CHF de capital (25% de fonds propres) pour un bien de 800'000 CHF : après 20 ans, la valeur du bien a doublé (au CAGR de 3.7% évoqué ci-dessus). Par rapport à votre mise de départ de 200'000 CHF, vous avez gagné 800'000 CHF, soit 400% sur 20 ans, ce qui représente un CAGR de 8.38% (sans compter les revenus locatifs, charges hypothécaires et autres dépenses). Toutefois, l'amortissement obligatoire (15% sur 15 ans) augmente progressivement le capital investi de 200'000 à 320'000 CHF, ce qui réduit le CAGR des plus-values d'environ 0.6 point, passant de 8.38% à 7.78%.

Total Return (avec levier)

Si on additionne le retour sur fonds propres de 8% (tenant compte des revenus, charges hypothécaires et autres dépenses) et le CAGR de 7.78% lié aux plus-values, on obtient pour l'immobilier helvétique un Total Return impressionnant de 14.33% par an avec effet de levier. C'est plus de 2 fois celui obtenu sans effet de levier (6%).

Et là vous êtes déjà en train de vous dire : ok, c'est bon. Pas besoin de lire plus loin. Demain, je vais voir mon banquier. Pas si vite.

Le coût caché : votre temps

Vous vous dites : je mets mon bien en gérance afin que mes revenus immobiliers soient 100% passifs. Et comme les frais de gérance ont déjà été pris en compte dans les calculs précédents, vous pensez vous en tirer à bon compte.

La réalité est plus nuancée. Pour être assuré d'être tranquille, vous devez soit pouvoir compter sur une gérance particulièrement professionnelle (la plupart ne le sont pas), soit avoir la chance de bénéficier de locataires stables, solvables et bienveillants.

À ce titre, j'ai vécu une année 2025 particulièrement chronophage sur un de mes biens, alors qu'il est pourtant sous mandat de gérance. J'ai perdu au moins une centaine d'heures qui auraient mieux été investies ailleurs. Ceci m'a d'ailleurs décidé à le mettre en vente. J'avais déjà connu une situation similaire il y a une dizaine d'années avec un autre bien immobilier.

Heureusement, ces situations n'arrivent pas tout le temps. Mais elles arrivent quand même. Si je fais une estimation grossière : une année difficile (100h) tous les 10 ans, plus un peu de gestion (10h/an) le reste du temps malgré la gérance, on arrive à une moyenne annuelle d'environ 20h. À 50 CHF de l'heure, cela représente un millier de francs par an, soit à peu près 0.15% de rendement net en moins. Pas énorme, certes, mais à prendre en compte.

Fiscalité (France / Suisse)

France

• Revenus locatifs : micro-foncier (abattement 30%) ou régime réel (charges déductibles)
• Plus-values : 36.2% (exonération après 22 à 30 ans selon type)

Suisse

Revenus locatifs :

• Propre logement : impôt sur valeur locative
• Bien locatif : impôt sur loyers perçus (revenus ordinaires)

Dans mes estimations sur mes propres biens immobiliers, j'estime que l'impact de l'impôt sur les revenus locatifs grève le rendement net réel d'environ 0.5% supplémentaires.

Plus-value à la revente :

• Impôt cantonal variable (1 à 50% selon canton et durée de détention)
• Dégressif : plus vous gardez longtemps, moins vous payez

Pour l'exemple, je reprends le cas suisse abordé plus haut (prix d'achat 800'000 CHF, prix après 20 ans 1'600'000 CHF).

En cas de revente, sur cette durée, l'impôt sur la plus-value est de 10%, soit 80'000 CHF, soit 4'000 CHF par année de détention. Cela représente 0.8% par an à soustraire encore sur le Total Return.

Après impôt et temps perdu : toujours ok

Tout compris (revenus et plus-value), l'impôt ampute de 1.3% le CAGR de l'immobilier en Total Return. Si on soustrait encore les 0.15% liés à la perte de temps, on atteint une réduction totale de 1.45%. Ceci donne, sans effet de levier, un CAGR de 4.55% (après impôt) et, avec effet de levier, un CAGR pouvant atteindre 14.33% (avant impôt sur plus-value), ce qui demeure excellent.

Le problème de la diversification

Du strict point de vue financier, l'approche immobilière demeure très intéressante, même en tenant compte de l'impact fiscal et de la perte de temps. En revanche, on se rend vite compte des limites du système : même en ayant recours au financement bancaire, vous êtes limité quant au nombre de biens que vous pouvez posséder. Vous avez besoin non seulement des fonds propres, mais également d'une couverture suffisante des intérêts bancaires par vos revenus.

Ceci soulève des questions quant à la diversification de vos investissements. Si vous pouvez espérer un CAGR élevé avec levier, vous pouvez aussi tomber sur nettement moins bien. Un mauvais placement immobilier peut vite tourner au cauchemar. Et dans ce cas, bonne chance pour vous en débarrasser — ce qui amène au problème de liquidité abordé juste après.

Les montants en jeu peuvent rapidement devenir problématiques. Dans le meilleur des cas, vous pouvez acquérir, sur la durée, quelques petits biens immobiliers, ce qui dilue ce risque. Mais dans la majorité des situations, vous concentrerez vos avoirs sur un seul bien. Si vous tombez sur une pépite à 14.33% par an, tant mieux — mais la réalité pourrait bien être différente.

Liquidité : le problème majeur

Vendre un bien immobilier prend 6 à 12 mois minimum. Je parle par expérience. Et il est évidemment impossible de vendre partiellement. Votre argent est bloqué pendant toute la durée de détention. En cas de besoin urgent, vous êtes coincé.

Ceci soulève un point critique par rapport à l'indépendance financière : vous ne pouvez pas compter votre capital immobilier physique dans votre fortune globale dans le cadre d'une méthode de retrait (règle des 4% ou approche VPW). Vous ne pouvez "que" prendre en compte vos revenus immobiliers (ce qui peut être fait avec des outils comme notre FIRE Calculator ou CaRBuRe).

Les revenus immobiliers, me direz-vous, c'est déjà bien. Toutefois, on a vu ci-dessus que plus de la moitié du rendement total de l'immobilier provient des plus-values. En d'autres termes, l'absence de liquidité (associée au manque de diversification) neutralise dans l'œuf une des principales qualités de l'immobilier physique : les plus-values.

3. L'avantage unique de l'immobilier en Suisse : extraire sa LPP

En Suisse, l'immobilier possède un avantage structurel majeur : vous pouvez retirer l'argent de votre caisse de pension (LPP) pour acheter votre résidence principale.

Comment ça marche

• Retrait anticipé LPP uniquement pour résidence principale
• Astuce : vous pouvez ensuite déménager et relouer votre ancienne résidence principale

La stratégie multi-étapes intelligente

Étape 1 : Jeune célibataire ou couple sans enfant

• Acheter un petit bien (studio/2 pièces) avec retrait LPP
• Utiliser comme résidence principale
• Cotiser LPP pendant 5 à 10 ans

Étape 2 : Couple avec enfants

• Acheter un bien plus grand (maison/4 pièces)
• Retirer à nouveau sa LPP (montant cotisé depuis le 1er achat)
• Relouer le 1er bien (qui devient locatif)

Avantages de cette stratégie :

• ✅ Extraire sa LPP en plusieurs étapes (avantage fiscal)
• ✅ Créer des revenus locatifs
• ✅ Acheter plutôt que louer (économie sur les loyers)
• ✅ ROI immo > taux LPP
• ✅ FIRE entre 40 et 50 ans vs 65 ans

Impact sur la rente future

• Aucun impact AVS (système séparé)
• ⚠️ Réduit la rente LPP future, mais impact favorable car le ROI immobilier dépasse le taux minimum LPP

Contrainte importante

⚠️ Si vous vendez le bien, vous devez rembourser la LPP.

• L'argent n'est pas libre d'utilisation
• Bloque partiellement la liquidité
• Impossible de vendre pour investir ailleurs sans rembourser d'abord

Mon cas : j'ai un bien locatif en Valais acheté avec retrait LPP. Je ne peux pas le revendre sans rembourser la LPP. C'est la (petite) contrainte de cette stratégie — mais le ROI reste correct, je touche des loyers réguliers et j'ai pu extraire mon 2e pilier qui dormait à 1%.

🔗 Voir aussi : LPP et retraite

4. Bourse : les chiffres réels

Passons maintenant à l'investissement boursier. Contrairement à l'immobilier, ce que vous voyez est ce que vous obtenez — peu de frais cachés.

Rendement historique : 7 à 8% long terme en CHF

• S&P 500 : 10% annualisé en USD (1926–2025)
• Mais en CHF : 7 à 8% annualisé (impact taux de change)
• Portefeuille 60/40 : 8% USD → 5 à 6% CHF

Pour la France, les chiffres USD sont plus proches car l'euro a moins fluctué face au dollar que le franc suisse. Mieux vaut toutefois rester conservateur dans les projections.

Référence académique : Jeremy Siegel dans "Stocks for the Long Run" démontre que les actions sont le meilleur rempart contre l'inflation sur le long terme, battant tous les autres actifs.

Pas de levier (sauf marge risquée)

Contrairement à l'immobilier, capital investi = capital possédé.

Vous pouvez utiliser la marge (emprunt courtier), mais c'est bien plus risqué que le levier immobilier :

• ❌ Appels de marge possibles (vente forcée en cas de baisse)
• ❌ Volatilité actions (17%) >> volatilité immo (5 à 8%)
• ❌ Pertes potentielles substantielles rapidement
• ❌ Stress psychologique énorme

Mon avis : le levier sur marge est réservé aux traders expérimentés (ou aux spéculateurs). Pour l'investissement long terme, restez sans levier en bourse.

Frais minimes

Les frais boursiers sont transparents et faibles, entre 0.25% et 1% par an (en fonction de votre activité de trading).

Temps minimal

Il est difficile d'estimer le temps investi en bourse, car cela dépend fortement des approches. Une stratégie passive basée sur quelques ETFs, comme le PP 2.x, se contente d'une heure de mise à jour par an. Une stratégie active, comme le PFD, demande en moyenne environ 30 minutes par semaine, soit 26 heures par an.

On se situe donc grosso modo dans des chiffres comparables à ceux de l'immobilier (avec un mandat de gérance). À capital similaire (800'000 CHF), cela représente environ 0.15% par an.

Autre aspect important : la qualité de ces heures "perdues" — elles sont souvent bien plus agréables que celles consacrées à l'immobilier…

Fiscalité (France / Suisse)

France

PFU 30% flat sur plus-values ET dividendes (12.8% impôt + 17.2% prélèvements sociaux).

Suisse

• Gains en capital : 0%
• Pas d'impôt sur plus-values (fortune privée)
• Exception rare : privé considéré comme négociant professionnel (qualification très rare en pratique)
• Dividendes : imposés comme revenu ordinaire

La Suisse est extrêmement favorable aux actions comparativement à l'immobilier sur le plan fiscal. Zéro impôt sur gains en capital, alors que l'immobilier paie un impôt sur la plus-value progressif (1 à 50% selon canton et durée de détention).

Dans mes estimations, l'impact de l'impôt sur les dividendes grève le rendement net réel d'environ 0.4% supplémentaires (pratiquement identique à l'impact sur les revenus locatifs), et évidemment zéro concernant les gains en capital (vs 0.8% pour l'immobilier).

Après impôt et temps perdu

Tout compris (revenus et plus-value), l'impôt ampute de 0.4% le CAGR en Total Return des investissements boursiers en Suisse. Si on soustrait encore les 0.15% liés à la perte de temps, on atteint une réduction totale de 0.55%. Ceci donne, sans effet de levier, un CAGR de 7% (après impôt). Comme on l'a déjà souligné, si vous voulez dormir sur vos deux oreilles, il est préférable de ne pas utiliser l'effet de levier pour investir en actions.

Sans levier, la bourse (7% après impôt) bat l'immobilier (4.55% après impôt) d'environ 50%. L'immobilier avec levier peut dépasser la bourse — avec toutefois un risque amplifié et une concentration géographique. Non seulement il n'est pas sûr que le rendement soit aussi élevé, mais surtout le levier peut amplifier une perte éventuelle de valeur.

Enfin, avec une stratégie quantitative comme le PFD, il est possible de se rapprocher des performances de l'immobilier avec levier, sans le risque associé, mais avec la liquidité et la diversification nécessaires (voir ci-après).

L'avantage énorme de la diversification

Contrairement à l'immobilier qui limite vos investissements à une poignée de biens, voire un seul, la bourse vous offre la diversification sur un plateau d'argent, même avec relativement peu de capital. À la limite, il suffit d'acheter un seul ETF, tel que VT, pour investir automatiquement dans près de 10'000 entreprises. Je déconseille toutefois une approche aussi basique.

Dans tous les cas, cette diversification limite fortement le risque idiosyncratique, c'est-à-dire propre à un seul élément, comme c'est le cas avec l'immobilier.

Liquidité : le game changer

En bourse, vous achetez ou vendez quand vous le souhaitez. Pas besoin de mettre une annonce, pas besoin d'aller voir votre banquier, pas besoin de notaire, pas besoin du registre foncier.

Juste un clic. Et l'argent est sur votre compte (vente). Ou alors vous êtes devenu propriétaire de Coca-Cola (achat). Tout ça pour quelques 0.05 à 0.2% de frais.

Autre avantage : vous pouvez liquider partiellement une position (par exemple 20%). Bonne chance pour vendre juste une chambre de votre appartement.

Comparé à la complexité et à la durée nécessaire pour une transaction immobilière (6 à 12 mois), c'est incomparable. En phase de retrait FIRE avec la méthode VPW (ou autre), cette liquidité est inestimable.

5. Immobilier via ETFs et fonds cotés : le meilleur des deux mondes

Il existe une troisième voie parfois oubliée : l'immobilier coté en bourse (REITs, SCPI, fonds immobiliers cotés). Cette approche combine les avantages de l'immobilier ET de la bourse.

Immobilier suisse coté (exemples : SRFCHA, SRECHA)

• Accessible avec quelques centaines de francs seulement
• Exposition à l'immobilier réel (bâtiments physiques suisses)
• Liquidité totale (vente immédiate comme une action)
• Aucune gestion locative
• Diversification instantanée
• Rendement total ~6%/an en CHF (dividendes + appréciation)
• Volatilité modérée (~8%)
• Frais de transactions minimes

Pour qui ?

• Souhaitez une exposition à l'immobilier sans contraintes de gestion
• Disposez d'un capital insuffisant pour l'immo physique
• Cherchez une diversification réelle entre classes d'actifs
• Acceptez des rendements modérés (CAGR ~6%) pour une volatilité réduite
• Êtes en phase FIRE retrait (liquidité primordiale)

Mon allocation : j'ai environ 15% de mon portefeuille PFD en fonds immobiliers suisses cotés (sélection directe de fonds individuels). C'est liquide, ça verse des dividendes réguliers, et je dors tranquille sans gérer de locataires.

🔗 Article complet : Investir dans l'immobilier via ETFs et fonds cotés

🔗 Pour débutants : voir aussi "Comment investir avec 50 à 200 €/mois" où je recommande SRFCHA (fonds de fonds) comme point d'entrée défensif.

6. Facteurs décisifs pour choisir

Votre choix dépend de 5 facteurs personnels.

Facteur #1 : appétence pour la gestion locative

• Vous aimez gérer les locataires et les travaux ? → Immo ok
• Vous détestez l'administration et les litiges ? → Bourse

Soyez honnête avec vous-même. La gestion locative, c'est un job à temps partiel. Si vous détestez gérer des problèmes humains, l'immobilier sera un enfer.

Facteur #2 : capital initial disponible

• < 50'000 CHF : bourse uniquement (apport insuffisant pour l'immo)
• 50'000 à 200'000 CHF : bourse ou petit immo (studio)
• > 200'000 CHF : les deux sont envisageables

Facteur #3 : objectifs de revenus

• Revenus réguliers mensuels fixes : immo avantageux (loyers prévisibles), mais attention au risque de vacance
• Croissance du capital : bourse avantageuse (intérêts composés)
• Flexibilité : bourse (vendre quand vous voulez)

Facteur #4 : géographie et opportunités locales

• Marché immo local dynamique : immo intéressant
• Marché cher ou surévalué (Paris, Genève) : bourse préférable
• Bonne connaissance du terrain : avantage immo (vous savez où acheter)
• En Suisse : possibilité d'extraire la LPP → immo résidence principale devient très attractif

Facteur #5 : profil psychologique

• Propension au risque élevée : bourse
• Besoin de tangible (brique et mortier) : immo
• Stress face aux litiges locatifs : bourse

🔗 Découvrez votre profil : Quiz

7. Stratégie mixte 70/30 : le compromis intelligent

Plutôt que de choisir un camp, une allocation mixte peut avoir du sens.

Pourquoi diversifier

• Immobilier seul ≠ diversification (1 bien = concentration géographique maximale)
• Actions seules ≠ vraie diversification (même classe d'actif)
• Immo + Bourse = vraie diversification (corrélation faible, classes d'actifs différentes)

Allocation 70% bourse / 30% immo

Exemple : patrimoine de 1'000'000 CHF

• 700'000 CHF en portefeuille actions / obligations / or
• 300'000 CHF en immobilier (immo coté + bien physique si LPP utilisée en Suisse)

Avantages :

• ✅ Diversification réelle (classes d'actifs peu corrélées)
• ✅ Revenus locatifs stables + croissance boursière
• ✅ Liquidité préservée
• ✅ Levier immo sans surexposition

REITs/SCPI : le compromis

Les fonds immobiliers cotés (REITs, SCPI, fonds suisses) offrent un compromis intéressant :

• ✅ Exposition à l'immobilier réel
• ✅ Liquidité totale
• ✅ Zéro gestion
• ✅ Rendement total ~6% en CHF
• ❌ Pas de levier bancaire (avantage perdu)
• Fiscalité des dividendes identique aux loyers (revenus ordinaires)

Verdict : utile pour une diversification de 10 à 20% du portefeuille, mais ne remplace pas complètement l'immo physique (pas de levier).

8. Mon cas personnel : plus de 20 ans d'expérience des deux

Après avoir possédé 4 biens immobiliers différents et développé un portefeuille boursier conséquent, voici mon allocation actuelle et les leçons apprises.

Ma répartition actuelle (2026)

Portefeuille : PFD, composé de :

• 85% Actions et autres actifs
• 15% Fonds immobiliers suisses cotés

1 bien immobilier locatif physique (Valais, ancienne résidence principale achetée avec retrait LPP)

Ma résidence principale (Valais, achetée avec ma femme via retraits LPP)

Pourquoi cette répartition

Portefeuille boursier :

• Performance supérieure (stratégies quantitatives)
• Diversification optimale
• Faible corrélation entre actifs
• Très bon rapport rentabilité/risque
• Liquidité totale (essentielle pour la méthode VPW)

Bien locatif physique (Valais) :

Pourquoi je le garde :

• ROI correct (meilleur de mes 3 biens initiaux)
• Contrainte LPP : je ne peux pas le vendre sans rembourser la LPP
• Locataire stable, sans histoires

Pourquoi j'ai vendu les 2 autres :

• Beaucoup de problèmes de gestion
• ROI pas extraordinaire
• Coûts cachés sous-estimés : entretien, vacance, litiges
• La vente m'a permis d'obtenir des liquidités pour investir en bourse → augmentation significative des retraits possibles sur capital

Ce que je referais

✅ Referais :

• Utiliser le retrait LPP jeune (extraire le 2e pilier qui dort à 1%)
• Stratégie multi-étapes si possible (1er bien puis 2e + relouer le 1er)
• Investir en bourse en parallèle dès le début
• Investir dans des fonds immobiliers cotés

❌ Erreurs commises :

• Sous-estimer le temps de gestion et les problèmes liés à l'immobilier (malgré mandat de gérance)
• Sous-estimer les coûts cachés (entretien, vacance, litiges…)

⚠️ Remarque importante : garder ou vendre l'immo physique post-FIRE dépend de 3 facteurs :

1. ROI net réel
2. Temps de gestion (bon locataire stable = 10h/an ok ; situation difficile = 100h/an)
3. Contrainte LPP (si retrait utilisé, vente = remboursement obligatoire)

9. Message final

Il n'y a pas de bon ou mauvais choix absolu. L'important est de :

1. Calculer honnêtement tous les coûts (pas juste le rendement brut)
2. Valoriser votre temps
3. Choisir selon votre profil (pas selon ce que font les autres)

La meilleure approche consiste à combiner un peu d'immobilier physique (pour le levier et extraire sa LPP) ET un portefeuille multi-actifs (pour la rentabilité, la diversification et la liquidité).

Questions fréquentes

Quel est le rendement net réel de l'immobilier en Suisse après tous les frais ?

D'après mon expérience avec 4 biens en Valais, le rendement brut tourne autour de 3.75%, mais le rendement net réel (après charges, entretien, gérance, vacance et fiscalité) tombe à environ 2.3%. En ajoutant l'appréciation annuelle du prix (~3.7%/an historiquement), on atteint un Total Return de 6% par an sans levier. Avec levier bancaire (25% de fonds propres), ce Total Return peut théoriquement monter bien au-delà.

La bourse est-elle plus rentable que l'immobilier ?

En comparaison directe sans levier, oui : la bourse affiche environ 7% par an après impôt en CHF, contre 4.55% pour l'immobilier. L'immobilier reprend l'avantage grâce au levier bancaire, mais ce levier amplifie aussi les risques et concentre votre patrimoine sur un bien unique. Avec une stratégie quantitative active comme le PFD, il est possible de se rapprocher des performances de l'immobilier avec levier, en conservant liquidité et diversification.

Comment utiliser sa LPP pour acheter un bien immobilier en Suisse ?

En Suisse, vous pouvez retirer votre 2e pilier (LPP) de manière anticipée pour financer l'achat de votre résidence principale. La stratégie la plus efficace consiste à acheter un premier petit bien (studio/2 pièces) avec un retrait LPP, l'habiter quelques années, puis acheter un bien plus grand pour la famille en effectuant un nouveau retrait LPP — et relouer le premier. Attention : si vous vendez le bien, vous devez rembourser le montant retiré à votre caisse de pension.

Vaut-il mieux investir dans l'immobilier physique ou dans des ETFs immobiliers ?

Les deux ont leur place. L'immobilier physique offre le levier bancaire et la possibilité d'extraire sa LPP, ce que les ETFs immobiliers ne permettent pas. En revanche, les fonds cotés (SRFCHA, SRECHA) offrent une liquidité totale, une diversification immédiate, aucune gestion locative et un rendement total d'environ 6%/an en CHF. Pour la phase FIRE retrait, les ETFs immobiliers sont nettement préférables en raison de leur liquidité. L'idéal est de combiner les deux selon votre situation.

Quelle est la fiscalité des gains boursiers en Suisse ?

En Suisse, les gains en capital boursiers sont exonérés d'impôt pour les particuliers (fortune privée). C'est un avantage considérable par rapport à l'immobilier, qui est soumis à un impôt cantonal sur la plus-value à la revente (entre 1 et 50% selon le canton et la durée de détention). Seuls les dividendes sont imposés comme revenu ordinaire. La qualification de "négociant professionnel en titres" reste rare et très strictement encadrée par les autorités fiscales.

Sources et données

• Rendements historiques actions : J. Siegel, "Stocks for the Long Run" (1926–2025)
• Fiscalité France : Service Public 2026, Code général des impôts
• Fiscalité Suisse : Administrations fiscales cantonales, AFC
• Rendements immobilier Suisse : Wüest Partner, OFS
• Rendements immobilier France : Notaires de France, INSEE
• Rendements PFD : Backtest propriétaire 2006–2026
• Les Déterminants de la Richesse