Immobilier vs Bourse : 20 ans d’expérience, chiffres réels

Immobilier ou bourse ? Ce débat enflamme les discussions depuis des décennies. Parlons de vrais calculs — ceux qui incluent TOUS les frais cachés, le temps investi, et la fiscalité. J'ai possédé jusqu'à 4 biens immobiliers ET je possède également un portefeuille boursier conséquent. Avec plus de 20 ans d'expérience des deux côtés, voici mon retour d'expérience, chiffres à l'appui.

1. Pourquoi ce débat est mal posé

La plupart des comparaisons immobilier vs bourse sont biaisées dès le départ. Les pro-immo oublient les coûts cachés. Les pro-bourse ignorent l'effet de levier bancaire. Personne ne valorise correctement le temps investi.

Mon approche dans cet article :

• Calculs nets : tous frais inclus (gestion, entretien, vacance, fiscalité...)
• Temps valorisé : gestion locative = tracasseries même avec un mandat de gestion
• Expérience réelle : j'ai possédé 4 biens immobiliers, vendu 2, gardé 2 (dont ma résidence principale)

Je ne suis ni pro-immo ni pro-bourse. J'aime les deux, mais pour des raisons très différentes.

2. Immobilier locatif : les chiffres réels

Commençons par démystifier l'immobilier. On parle souvent de "rendement brut", mais beaucoup moins de rendement net après TOUS les frais.

Rendement brut vs net : l'écart énorme

Pour avoir une vue globale du sujet je prendrai deux exemples très différents. Le premier se base sur un bien situé en France (Paris), tiré à partir de plusieurs informations que j'ai pu glaner sur la toile. Merci à mes lecteurs français de me corriger en commentaire le cas échéant. Le deuxième est tiré de ma propre expérience avec trois biens en Suisse (Valais).

Appartement Paris

Commençons par l'exemple du bien parisien :

• Superficie : environ 50m²
• Prix d'achat : 500 000€
• Loyer réaliste : 31€/m²/mois x 50m² = 1 550€/mois
• Loyers annuels : 1 550€ x 12 = 18 600€
• Rendement brut : 18 600€ ÷ 500 000€ = 3.7%
• Après charges réelles, rendement net réel : 1.6%

Appartements Valais

En Suisse, j'ai effectué une comparaison similaire à partir de ma propre expérience avec 4 biens immobiliers en Valais. Évidemment, le prix d'achat, les loyers et la structure des frais diffère sensiblement avec l'exemple parisien. Toutefois, in fine, les rendements bruts et nets ne sont pas si éloignés de l'exemple parisien :

Le rendement net de l'exemple valaisan est légèrement plus élevé qu'à Paris, mais on reste dans les deux cas avec des chiffres plutôt bas et relativement proches.

Constat universel : partout, le rendement net représente environ 50-60% du brut une fois tous les frais comptabilisés.

Le rendement net n'explique pas tout

Ces résultats décevants ne plaident a priori pas pour l'immobilier. Comment expliquer alors que de nombreuses fortunes se sont construites à partir de cet actif ?

Nos deux exemples nous donnent un rendement net réel moyen d'environ 2%. C'est à peine moins que le rendement en dividendes qu'on obtient si on investit dans un fonds indiciel suisse (CHSPI : 2.4%) ou français (CAC : 2.9%).

On investit en bourse pas uniquement pour les dividendes, mais aussi pour la plus-value et c'est exactement pareil avec l'immobilier. Les loyers sont l'équivalent des dividendes et la pierre, comme les actions, prend de la valeur sur le long terme.

Les prix de l'immobilier en Suisse suivent une évolution régulière. À l'aide de mes calculateurs financiers, j'ai estimé qu'elle se monte à 3.7% par an. Si on y ajoute le rendement net réel estimé ci-dessus (2.3%), on arrive à un Total Return de 6% par an (ce qui est aligné avec mes backtests sur l'immobilier helvétique).

Le levier bancaire : le vrai avantage de l'immobilier

L'immobilier possède un avantage structurel majeur : le levier bancaire. Grâce à des taux d'intérêts bas, la Suisse est particulièrement intéressante. Pour un bien de rendement (c'est-à-dire que vous mettez en location), vous devez disposer de 25% de fonds propres. Ainsi, avec 200k CHF de capital, vous contrôlez un actif de 800k CHF.

Mais attention : Le levier amplifie aussi les pertes. Si la valeur de votre bien baisse (rare mais possible), vous perdez sur la totalité de la valeur, pas juste votre apport. Et vous continuez à rembourser le crédit. Non seulement vous pourriez vendre à perte, mais vous pourriez même encore rajouter de l’argent pour rembourser votre banque. 

Effet du levier sur le rendement

J'avais réalisé une estimation en 2019 qui donnait des chiffres similaires à ceux articulés par Stéphane Defferrard, dans un article de Bilan de 2016 : grâce à l'emprunt, le retour sur fonds propres peut monter jusqu'à 8%. Ceci sans compter les plus-values.

De ce point de vue, l'immobilier en Suisse est mieux loti qu'en France, car les taux d'intérêts y sont nettement plus bas. C'est une des raisons pour lesquelles les foncières helvétiques sont particulièrement performantes.

Effet du levier sur les plus-values

Si on reprend l'exemple de notre investissement initial de 200k CHF de capital (25% de fonds propres pour un bien de rendement), pour un bien de 800k CHF. Après 20 ans, la valeur du bien a doublé (au CAGR de 3.7% évoqué ci-dessus). Par rapport à votre mise de départ de 200k CHF vous avez gagné 800k CHF, soit 400% sur 20 ans, ce qui représente un bon CAGR de 8.38% (sans compter les revenus locatifs, charges hypothécaires et autres dépenses). Toutefois, l'amortissement obligatoire (15% sur 15 ans) augmente progressivement le capital investi de 200k à 320k CHF. Ceci réduit le CAGR des plus-values d'environ 0.6 point, passant de 8.38% à 7.78%.

Total Return (avec levier)

Si on additionne le retour sur fonds propres de 8% (tenant compte des revenus, charges hypo et autres dépenses) et le CAGR de 7.78% lié aux plus-values, on obtient, en pour l'immobilier helvétique, un Total Return impressionnant de 14.33% par an, avec effet de levier. C'est plus de 2x celui obtenu sans effet de levier (6%).

Et là vous êtes déjà en train de vous dire : ok, c'est bon. Pas besoin de lire plus loin. Demain, je vais voir mon banquier. Pas si vite.

Le coût caché : votre temps

Vous vous dites : je mets mon bien en gérance afin que mes revenus immobiliers soient 100% passifs. Et comme les frais de gérance ont déjà été pris en compte dans les calculs précédents vous pensez vous en tirer à bon compte.

La réalité est plus nuancée. Pour être assuré d'être tranquille vous devez soit pouvoir compter sur une gérance particulièrement professionnelle (la plupart ne le sont pas), soit avoir la chance de bénéficier de locataires stables, solvables et bienveillants.

À ce titre, j'ai vécu une année 2025 particulièrement chronophage sur un des mes biens, alors qu'il est pourtant sous mandat de gérance. J'ai perdu au moins une centaine d'heures qui auraient mieux été investies ailleurs. Ceci m'a d'ailleurs décidé à le mettre en vente. J'avais d'ailleurs connu une situation similaire il y a une dizaine d'années avec un autre bien immobilier.

Heureusement ces situations n'arrivent pas tout le temps. Mais elles arrivent quand même. Si je fais une estimation grossière : une année merdique (100h) chaque 10 ans, plus un peu de gestion (10h/an) le reste du temps, malgré la gérance, on arrive à une moyenne annuelle d'environ 20h. À 50 CHF de l'heure, ça représente un millier de francs par an, soit à peut près 0.15% de rendement net en moins. Pas énorme certes, mais à prendre en compte.

Fiscalité (France / Suisse)

France

• Revenus locatifs : micro-foncier (abattement 30%) ou régime réel (charges déductibles)
• Plus-values : 36.2% (exonération après 22-30 ans selon type)

Suisse

Revenus locatifs :

• Propre logement : impôt sur valeur locative
• Bien locatif : impôt sur loyers perçus (revenus ordinaires)

Dans mes estimations sur mes propres biens immobiliers, j'estime que l'impact de l'impôt sur les revenus locatifs grève le rendement net réel d'environ 0.5% supplémentaires.

Plus-value revente :

• Impôt cantonal variable (1-50% selon canton et durée détention)
• Dégressif : Plus vous gardez longtemps, moins vous payez

Pour l'exemple, je vais reprendre le cas suisse que nous avons abordé plus haut (prix d'achat 800k CHF, prix après 20 ans 1600k CHF).

En cas de revente, sur cette durée l'impôt sur la plus-value est de 10%, soit 80k CHF, soit 4k CHF par année de détention. Cela représente 0.8% par an à soustraire encore sur le Total Return.

Après impôt et temps perdu : toujours ok

Tout compris (revenus et plus-value), l'impôt ampute ainsi de 1.3% le CAGR de l'immobilier en Total Return. Si on soustrait encore les 0.15% liés à la perte de temps, on atteint une réduction totale de 1.45%. Ceci nous donne, sans effet de levier, un CAGR de 4.55% (après impôt) et, avec effet de levier, un CAGR jusqu'à 14.33% (après impôt), ce qui demeure excellent.

Le problème de la diversification

Du strict point de vue financier, l'approche immobilière demeure toujours extrêmement intéressante, même si l'on prend en compte l'impact fiscal et le perte de temps. En revanche, on se rend vite compte des limites du système : même en ayant recours au financement bancaire, vous êtes limité quant au nombre de biens que vous pouvez posséder. Vous avez besoin non seulement des fonds propres, mais également d'une couverture suffisante des intérêts bancaires par vos revenus.

Ceci soulève des questions quant à la diversification de vos investissements. Si vous pouvez, en effet, espérer un CAGR jusqu'à 14.33% (après impôt), vous pouvez aussi tomber sur nettement moins bien. Un mauvais placement immobilier peut vite tourner au cauchemar. Et dans ce cas, bonne chance pour vous en débarrasser (ce qui amène au problème de liquidité que nous allons aborder juste après).

Les montants en jeu peuvent rapidement devenir problématiques. Dans le meilleur des cas vous pouvez acquérir, sur la durée, quelques petits biens immobiliers, ce qui dilue ce risque. Mais, dans la majorité des situations, vous concentrerez vos avoirs sur un seul bien. Si vous tombez sur une pépite à 14.33% par an tant mieux, mais la réalité pourrait bien être différente.

Liquidité : le problème majeur

Vendre un bien immobilier prend 6-12 mois minimum. Je parle par expérience. Évidemment, il est impossible de vendre partiellement. Votre argent est bloqué pendant toute la durée de détention. En cas de besoin urgent, vous êtes coincé.

Ceci soulève un point critique par rapport à l'indépendance financière : vous ne pouvez pas compter votre capital immobilier physique dans votre fortune globale dans le cadre d'une méthode de retrait (règle des 4% ou approche VPW). Vous ne pouvez "que" prendre en compte vos revenus immobiliers (ce qui peut-être fait avec des outils comme notre Fire Calculator ou CaRBuRe).

Les revenus immobiliers, me direz-vous, c'est déjà bien. Toutefois, on a vu ci-dessus que plus de la moitié du rendement total de l'immobilier venait des plus-values. En d'autres termes, l'absence de liquidité (associée au manque de diversification) tue dans l'œuf une des principales qualités de l'immobilier physique : les plus-values.

3. L'avantage unique de l'immobilier en Suisse : extraire sa LPP

En Suisse, l'immobilier possède un avantage structurel majeur : vous pouvez retirer l'argent de votre caisse de pension (LPP) pour acheter votre résidence principale.

Comment ça marche

• Retrait anticipé LPP uniquement pour résidence principale
• Astuce : vous pouvez ensuite déménager et relouer votre ancienne RP

La stratégie multi-étapes intelligente

Étape 1 : Jeune célibataire/couple sans enfant

• Acheter un petit bien (studio/2 pièces) avec retrait LPP
• Utiliser comme résidence principale
• Cotiser LPP pendant 5-10 ans

Étape 2 : Couple avec enfants

• Acheter un bien plus grand (maison/4 pièces)
• Retirer à nouveau sa LPP (montant cotisé depuis 1er achat)
• Relouer le 1er bien (devient locatif)

Avantages stratégie :

• ✅ Extraire sa LPP en plusieurs étapes (avantage fiscal)
• ✅ Créer des revenus locatifs
• ✅ Acheter plutôt que louer (économie loyers)
• ✅ ROI immo > taux LPP
• ✅ FIRE 40-50 ans vs 65 ans

Impact sur rente future

• Aucun impact AVS (système séparé)
• ⚠️ Réduit rente LPP future MAIS impact favorable car ROI immo > taux min LPP

Contrainte importante

⚠️ Si vous vendez le bien, vous devez rembourser la LPP

• L'argent n'est pas libre d'utilisation
• Bloque partiellement la liquidité
• Impossible de vendre pour investir ailleurs sans rembourser

Mon cas : J'ai un bien locatif en Valais acheté avec retrait LPP. Je ne peux pas le revendre sans rembourser la LPP. C'est la (petite) contrainte de cette stratégie — mais le ROI reste correct, je touche des loyers réguliers et j'ai pu extraire mon 2e pilier qui dormait à 1%.

🔗 Voir aussi : LPP et retraite

4. Bourse : les chiffres réels

Passons maintenant à l'investissement boursier. Contrairement à l'immobilier, ce que vous voyez est ce que vous obtenez (peu de frais cachés).

Rendement historique : 7-8% long terme en CHF

• S&P 500 : 10% annualisé en USD (1926-2025)
• Mais en CHF : 7-8% annualisé (impact taux de change)
• Portefeuille 60/40 : 8% USD → 5-6% CHF

Pour la France, les chiffres USD sont plus proches car l'euro a moins fluctué face au dollar que le franc suisse. Mais mieux vaut rester conservateur dans les projections.

Référence académique : Jeremy Siegel dans "Stocks for the Long Run" démontre que les actions sont le meilleur rempart contre l'inflation sur le long terme, battant tous les autres actifs.

Pas de levier (sauf marge risquée)

Contrairement à l'immobilier, capital investi = capital possédé.

Vous pouvez utiliser la marge (emprunt courtier), mais c'est bien plus risqué que le levier immobilier :

• ❌ Appels de marge possibles (vente forcée en cas de baisse)
• ❌ Volatilité actions (17%) >> volatilité immo (5-8%)
• ❌ Pertes potentielles substantielles rapidement
• ❌ Stress psychologique énorme

Mon avis : Le levier marge est réservé aux traders expérimentés (ou les spéculateurs). Pour l'investissement long terme, restez sans levier en bourse.

Frais minimes

Les frais boursiers sont transparents et faibles, entre 0.25% et 1% par an (en fonction de votre activité de trading).

Temps minimal

Il est difficile d'estimer le temps investi en bourse, car cela dépend fortement des approches. Une stratégie passive basée sur quelques ETFS, comme le PP 2.x, se contente d'une heure de mise à jour par an. Une stratégie active, comme le PFD, demande, en moyenne, environ 30 minutes par semaine, soit 26 heures par an.

On se situe donc grosso modo, dans de chiffres comparables avec ceux de l'immobilier (avec un mandat de gérance). À capital similaire (800k CHF, cela représente 0.15% par an).

Autre aspect important : la qualité de ces heures "perdues" > elles sont souvent bien plus agréables que celles consacrées à l'immobilier...

Fiscalité (France / Suisse)

France

PFU 30% flat sur plus-values ET dividendes (12.8% impôt + 17.2% sociaux)

Suisse

• Gains en capital : 0%
• Pas d'impôt sur plus-values (fortune privée)
• Exception rare : privé considéré comme négociant professionnel (administrations fiscales très réticentes à qualifier ainsi)
• Dividendes : imposés comme revenu ordinaire

La Suisse est extrêmement favorable aux actions vs immobilier fiscalement. Zéro impôt sur gains en capital, alors que l'immobilier paie impôt plus-value progressif (1-50% selon canton et durée de détention).

Dans mes estimations, j'estime que l'impact de l'impôt sur les dividendes grève le rendement net réel d'environ 0.4% supplémentaires (pratiquement identique impact revenus locatifs), et évidement zéro concernant les gains en capital (vs 0.8% pour l'immobilier),

Après impôt et temps perdu

Tout compris (revenus et plus-value), l'impôt ampute de 0.4% le CAGR en Total Return des investissements boursiers en Suisse. Si on soustrait encore les 0.15% liés à la perte de temps, on atteint une réduction totale de 0.55%. Ceci nous donne, sans effet de levier, un CAGR de 7% (après impôt). Comme on l'a déjà souligné, si vous voulez dormir sur vos deux oreilles, il est préférable ne pas utiliser l'effet de levier pour investir dans des actions.

Sans levier, la bourse (7% après impôt) bat l'immobilier (4.55% après impôt) d'environ 50%. L'immobilier avec levier (jusqu'à 14.33%) peut dépasser la bourse — avec toutefois un risque amplifié et une concentration géographique. Non seulement il n'est pas sûr que le rendement soit aussi bon, mais surtout le levier peut aussi amplifier une perte éventuelle de valeur.

Enfin, avec une stratégie quantitative, comme avec le PFD, il est possible de se rapprocher des chiffres de l'immobilier avec levier, sans le risque associé, mais avec la liquidité et la diversification nécessaire (voir ci-après).

L'avantage énorme de la diversification

Contrairement à l'immobilier qui limite vos investissements à une poignée de biens, voire un seul, la bourse vous offre la diversification sur un plateau d'argent, même avec relativement peu d'argent. À la limite, vous n'auriez qu'à acheter un seul ETF, tel que VT, pour investir automatiquement dans près de 10'000 entreprises. Je déconseille toutefois une approche aussi basique.

Dans tous les cas, cette diversification limite fortement le risque idiosyncratique, c'est-à-dire propre à un seul élément, comme c'est le cas avec l'immobilier.

Liquidité : le game changer

En bourse, vous achetez ou vendez quand vous le souhaitez. Pas besoin de mettre une annonce, pas besoin d'aller voir votre banquier, pas besoin de notaire, pas besoin du registre foncier.

Juste un clic. Et l'argent est sur votre compte (vente). Ou alors vous êtes devenu propriétaire de Coca-Cola (achat). Tout ça pour quelques 0.05-0.2% de frais.

Autre avantage : vous pouvez liquider partiellement une position (par exemple 20%). Bonne chance pour vendre juste une chambre de votre appartement.

Comparé à la complexité et à la durée nécessaire pour une transaction immobilière (6-12 mois), c'est incomparable. En phase de retrait FIRE avec méthode VPW (ou autre), cette liquidité est inestimable.

5. Immobilier via ETFs et fonds cotés : le meilleur des deux mondes

Il existe une troisième voie parfois oubliée : l'immobilier coté en bourse (REITs, SCPI, fonds immobiliers cotés). Cette approche combine les avantages de l'immobilier ET de la bourse.

Immobilier suisse coté (exemples de fonds de fonds : SRFCHA, SRECHA)

• Possible d'investir avec quelques centaines de francs
• Exposition à l'immobilier réel (bâtiments physiques suisses)
• Liquidité totale (vente immédiate comme une action)
• Pas de gestion locative
• Diversification instantanée
• Rendement total ~6%/an en CHF (dividendes + appréciation)
• Volatilité modérée (~8%)
• Frais de transactions minimes

Pour qui ?

• Veut une exposition à l'immobilier sans contraintes de gestion
• Capital insuffisant pour immo physique
• Cherche une diversification réelle
• Pour compléter un portefeuille avec différentes classes d'actifs
• Accepte des rendements modérés (CAGR 6%) pour une volatilité réduite
• Phase FIRE retrait (liquidité)

Mon allocation : J'ai ~15% de mon portefeuille PFD en fonds immobiliers suisses cotés (sélection directe de fonds individuels). C'est liquide, ça verse des dividendes réguliers, et je dors tranquille sans gérer de locataires.

🔗 Article complet : Investir dans l'immobilier via ETFs et fonds cotés

🔗 Pour débutants : Voir aussi "Comment investir avec 50-200€/mois" où je recommande SRFCHA (fonds de fonds) comme point d'entrée défensif.

6. Facteurs décisifs pour choisir

Votre choix dépend de 5 facteurs personnels.

Facteur #1 : Appétence gestion locative

• Vous aimez gérer les locataires/travaux ? → Immo ok
• Vous détestez l'administration/les litiges ? → Bourse

Soyez honnête avec vous-même. La gestion locative, c'est un job à temps partiel. Si vous détestez gérer des problèmes humains, l'immobilier sera un enfer.

Facteur #2 : Capital initial disponible

• < 50k CHF : bourse uniquement (pas assez apport immo)
• 50-200k CHF : bourse ou petit immo (studio)
• > 200k CHF : les deux possibles

Facteur #3 : Objectifs revenus

• Revenus réguliers mensuels fixes : immo avantageux (loyers prévisibles), mais attention : risque de vacance non négligeable
• Croissance capital : bourse avantageuse (intérêts composés)
• Flexibilité : Bourse (vendre quand vous voulez)

Facteur #4 : Géographie et opportunités locales

• Marché immo local dynamique : immo intéressant
• Marché cher surévalué (Paris, Genève) : Bourse préférable
• Connaissance du terrain : avantage immo (vous savez où acheter)
• En Suisse : possibilité d'extraire la LPP > immo RP devient intéressant

Facteur #5 : Profil psychologique

• Propension au risque élevée : bourse
• Besoin tangible (brique et mortier) : immo
• Stress locataires/litiges : bourse

🔗 Découvrez votre profil : Quiz

7. Stratégie mixte 70/30 : le compromis intelligent

Plutôt que choisir un camp, une allocation mixte peut avoir du sens.

Pourquoi diversifier

• Immobilier seul ≠ diversification (1 bien = concentration géographique)
• Actions seules ≠ diversification (même classe d'actif)
• Immo + Bourse = vraie diversification (corrélation faible, classes actifs différentes)

Allocation 70% bourse / 30% immo

Exemple : Patrimoine 1 MCHF

• 700k CHF portefeuille actions/obligations/or
• 300k CHF immobilier (immo coté + bien physique si LPP Suisse)

Avantages :

• ✅ Diversification réelle (classes actifs peu corrélées)
• ✅ Revenus locatifs stables + croissance bourse
• ✅ Liquidité
• ✅ Levier immo sans surexposition

REITs/SCPI : le compromis

Les fonds immobiliers cotés (REITs, SCPI, fonds suisses) offrent un compromis intéressant :

• ✅ Exposition immobilier réel
• ✅ Liquidité totale
• ✅ Zéro gestion
• ✅ Rendement total ~6% CHF
• ❌ Mais pas de levier bancaire (avantage perdu)
• Fiscalité dividendes identique loyers (revenus)

Verdict : utile pour une diversification 10-20% portefeuille, mais ne remplace pas complètement immo physique (pas de levier).

8. Mon cas personnel : plus de 20 ans d'expérience des deux

Après avoir possédé 4 biens immobiliers différents et développé un portefeuille boursier conséquent, voici mon allocation actuelle et les leçons apprises.

Ma répartition actuelle (2026)

Portefeuille : PFD, composé de

• 85% Actions et autres actifs
• 15% Fonds immobiliers suisses cotés

1 bien immobilier locatif physique (Valais, ancienne RP achetée avec retrait LPP)

Ma résidence principale (Valais, acheté avec ma femme via retraits LPP)

Pourquoi cette répartition

Portefeuille

• Performance supérieure (stratégies quantitatives)
• Diversification
• Faible corrélation entre actifs
• Très bon rapport rentabilité/risque
• Liquidité totale (essentiel pour VPW)

Bien locatif physique (Valais) :

Pourquoi je le garde :

• ROI correct (meilleur de mes 3 biens initiaux)
• Contrainte LPP : je ne peux pas le vendre sans rembourser la LPP
• Locataire stable, pas d'histoires

Pourquoi j'ai vendu les 2 autres :

• Beaucoup de problèmes
• ROI pas extraordinaire
• Coûts cachés sous-estimés : entretien, vacance, litiges
• Vendre m'a permis d'obtenir des liquidités pour investir en bourse > augmentation significative des retraits possibles sur capital

Ce que je referais

✅ Referais :

• Utiliser retrait LPP jeune (extraire 2e pilier dormant à 1%)
• Stratégie multi-étapes si possible (1er bien puis 2e + relouer 1er)
• Investir en bourse en parallèle dès le début
• Investir dans des fonds cotés

❌ Erreurs commises :

• Sous-estimer le de temps gestion et les problèmes liés à l'immobilier (malgré mandat de gérance)
• Sous-estimer les coûts cachés de l'immobilier (entretien, vacance, litiges...)

⚠️ Remarque importante : Garder ou vendre l'immo physique post-FIRE dépend de 3 facteurs :

1. ROI net réel
2. Temps gestion (bon locataire stable = 10h/an ok, galère = 100h/an)
3. Contrainte LPP (si retrait utilisé, vente = remboursement obligatoire)

9. Message final

Il n'y a pas de bon ou mauvais choix absolu. L'important est de :

1. Calculer honnêtement tous les coûts (pas juste le rendement brut)
2. Valoriser votre temps
3. Choisir selon votre profil (pas selon ce que font les autres)

La meilleure approche selon moi consiste à combiner un peu d'immobilier physique (pour le levier et extraire sa LPP) ET un portefeuille multi-actifs (pour la rentabilité, la diversification et la liquidité).

Sources et données

• Rendements historiques actions : J. Siegel, "Stocks for the Long Run" (1926-2025)
• Fiscalité France : Service Public 2026, Code général des impôts
• Fiscalité Suisse : Administrations fiscales cantonales, AFC
• Rendements immobilier Suisse : Wüest Partner, OFS
• Rendements immobilier France : Notaires de France, INSEE
• Rendements PFD : Backtest propriétaire 2006-2026
• Les Déterminants de la Richesse